L’édiction de l’ordonnance n°2014/1345 du 6 Novembre 2014 applicable depuis le 1er janvier 2015 et qui a effectué une nouvelle codification du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est l’occasion de refaire un point sur les principes essentiels en matière d’expropriation en évoquant successivement son domaine et les modalités de l’indemnisation.

I - Le domaine de l’expropriation :

Il est défini à l’article L1 du Code de l’expropriation comme suit :

« L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.
Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».

Dès lors que l’expropriation contrevient au droit de propriété qualifié de « droit inviolable et sacré » par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et dont le préambule de la Constitution de 1958 a donné une valeur constitutionnelle, celle-ci doit être nécessairement encadrée.

Sa mise en œuvre suppose « l’utilité publique » du projet qui nécessite l’expropriation.

Dès lors, cette procédure est réservée aux personnes publiques (État, collectivités territoriales, etc.) normalement garantes de l’intérêt général.

Elle doit contribuer notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipement sociaux, réseaux d’assainissement, etc.) ou d’aménagements urbains.

La procédure elle-même est impactée par la notion d’utilité publique du projet.

Celui-ci est transmis par la personne publique au préfet qui prend un arrêté ouvrant l’enquête publique.

Celle-ci est conduite par un commissaire enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.

Cette enquête publique prévue à l’article L 121-1 du Code de l’expropriation se déroule selon les modalités fixées aux articles R 111-1 à R 112-27 du Code de l’expropriation.

Selon le résultat de l’enquête publique et si l’intérêt public le justifie, le préfet rend un arrêté déclarant l’utilité publique du projet (DUP) conformément à l’article L 121-1 du Code de l’expropriation.

Par ailleurs, à la suite d’une enquête parcellaire, le préfet va prendre un arrêté de cessibilité des parcelles dont l’expropriation est nécessaire à la réalisation de l’opération d’utilité publique selon l’article L 132-1 du Code de l’expropriation.

À défaut de cession amiable, le transfert de propriété interviendra ensuite par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation conformément à l’article L 220-1.

Le principe toutefois posé à l’article L 222-1 est que l’expropriant ne soit envoyé en possession qu’après avoir procédé au paiement de l’indemnité due au propriétaire exproprié.

II - Les modalités de l’indemnisation :

L’expropriation ne peut parvenir à son terme que si préalablement l’indemnisation de la personne expropriée est intervenue, d’où l’importance de cette question.

Ainsi, le Conseil constitutionnel saisi par un arrêt du 16 janvier 2012 de la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) a été amené à préciser des conditions de prise de possession d’un bien ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Par sa décision n° 2012/226 (QPC du 6 avril 2012) , le Conseil constitutionnel a rappelé par un considérant de principe :

« Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la Déclaration de 1789 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » ; qu’afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique est légalement constatée ; que la prise de possession par l’expropriant doit être subordonnée au versement préalable d’une indemnité ; que, pour être juste, l’indemnisation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ; qu’en cas de désaccord sur la fixation du montant de l’indemnité, l’exproprié doit disposer d’une voie de recours appropriée ».

Ainsi, à défaut d’accord amiable, l’indemnité d’expropriation doit préalablement à la prise de possession du bien par l’expropriant, être fixée par le juge de l’expropriation qui est un magistrat du siège du tribunal judiciaire de chaque Département.

La procédure permettant l’indemnisation est indiquée aux articles L 311-1 et suivants et R 311-1 et suivants du Code de l’expropriation.

Il appartient normalement à l’expropriant de notifier ses offres à l’exproprié.

À défaut d’accord dans un délai d’un mois, le Juge de l’expropriation peut être saisi par la partie la plus diligente.

Des mémoires sont échangés et conformément à l’article R 311-14 du Code de l’expropriation, le juge fixe une date de la visite des lieux et de l’audition des parties.

A l’issue d’une audience qui se tient le plus souvent sur place, le juge de l’expropriation va fixer l’indemnité comprenant :

l’indemnité principale correspondant à la valeur du bien exproprié,
des indemnités accessoires comme l’indemnité pour dépréciation du bien en cas d’expropriation partielle,
l’indemnité au locataire.
Lorsque celui-ci est titulaire d’un bail rural, il est souvent fait référence et sans que cela soit automatique au barème d’indemnisation fixé dans chaque département entre l’administration fiscale et les représentants des organisations professionnelles agricoles.

C’est seulement après le paiement de l’indemnité, que l’exproprié pourra prendre possession des lieux et mettre en œuvre son projet d’utilité publique.

Définition

La vente aux enchères est une vente publique, pratiquée par un notaire ou par un tribunal en cas de saisie immobilière, qui consiste à attribuer un bien immobilier au plus offrant.

Il s’agit de l’aboutissement d’une procédure longue, qui n’a pu aboutir à une vente volontaire.

Les ventes aux enchères est précédée de mesures de publicité, par le biais d’annonce affichées ou publiées dans différents journaux d’annonces légales (LICITOR, L’UNION, MATOT BRAINE etc.).

Les enchères doivent nécessairement être portées par l’intermédiaire d’un avocat du ressort du tribunal qui propose le bien aux enchères. Il est impossible de porter les enchères seul sans l’intervention d’un avocat du barreau de CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE pour les ventes au tribunal judiciaire de CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE, du barreau de REIMS pour les ventes au tribunal judiciaire de REIMS ou du barreau de NANCY pour les ventes au tribunal judiciaire de NANCY.

Si vous êtes intéressé(e) par la vente d’un bien, dont la vente est annoncée, nous vous invitons à prendre rapidement attache avec notre cabinet afin que nous puissions recueillir pour vous tous les renseignements concernant le bien, sa visite et vous accompagner tout au long de la procédure.

Pièces nécessaires

• Copie de votre pièce d’identité, pour justifier de votre majorité
• Copie intégrale de votre acte de naissance et attestation sur l’honneur portant sur l’absence de condamnation pénale vous interdisant d’acquérir un bien immobilier, pour justifier de votre capacité juridique
• Avis d’imposition et attestation bancaire portant sur vos avoirs personnels, vos épargnes, l’attribution d’un prêt bancaire pour justifier de votre solvabilité
• Pouvoir spécial avec indication du montant maximal de votre enchère (un modèle vous sera fourni)
• Chèque de banque d’un montant égal à 10% du montant de la mise à prix du bien ou, au minimum 3.000€.

Déroulement de l’audience

Lors de cette audience de vente, celui qui offrira le prix le plus élevé, le dernier enchérisseur, sera déclaré adjudicataire.

A chaque enchère portée par un Avocat, un chronomètre de 90 secondes est systématiquement remis à zéro. Ce n’est qu’à la dernière enchère et d’un laps de temps de 90 secondes, sans nouvelle enchère, que le dernier enchérisseur « remporte la vente » et est déclaré adjudicataire.

L’enchère est définitive passée un délai de 10 jours ; délai qui permet de régulariser une surenchère, et donc la remise en vente aux enchères du bien à l’occasion d’une nouvelle audience, avec de nouvelles mesures de publicité.

La surenchère est nécessairement du 10ème du montant de l’adjudication.

Frais à prévoir

Outre le montant de nos honoraires, il convient également de prévoir le paiement :

• des frais préalables (frais de publicité nécessaires et antérieures à l’audience de vente) dont le montant est fixé quelques jours avant l’audience,
• l’émolument sur le prix de vente (article A 444-102 du Code de commerce)
• les droits d’enregistrement versé aux services des impôts fonciers de 5,09% du prix de vente
• les frais de publicité foncière : 0,10% du prix de vente.

La loi n° 2014/366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) ou encore appelée loi Cécile DUFLOT, nous donne l’occasion de faire le point sur la lancinante question de la carence ou de l’empêchement du syndic de copropriété.

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :
 

• soit, après nomination d’un syndic provisoire, il n’y a pas eu d’assemblée, dans le délai d’un an de la naissance de la copropriété, pour ratifier sa nomination ;
• soit l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pu se mettre d’accord sur la désignation d’un nouveau syndic, selon les règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• soit le mandat du syndic, dont la durée maximale est de trois ans renouvelable, est venu à expiration sans qu’un vote procédant à son renouvellement ou à son remplacement soit intervenu ;
• soit le syndic en exercice a présenté sa démission ;
• soit encore il n’est pas en mesure d’exercer ses fonctions, par suite de son décès, de l’ouverture d’une procédure collective en ce qui le concerne, etc.

La solution pour pourvoir à ces difficultés est complexe dès lors que les situations sont elles-mêmes multiples.

La loi ALUR a cherché timidement à apporter quelques solutions.

En premier lieu, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, prévoit à l’avant dernier alinéa que « le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois ».

Ceci doit être de nature à permettre l’organisation d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, pour procéder à son remplacement en temps utile.

Le même article 18 dans son alinéa précédent a également été complété avec la disposition suivante :

« En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. »

Ainsi, le texte distingue le cas d’empêchement et le cas de carence.

On considère traditionnellement que la situation « d’empêchement » regroupe les hypothèses dans lesquelles le syndic est dans l’impossibilité d’accomplir sa mission, telles que maladie, accident, perte de garantie financière ou de carte de gestion, liquidation judiciaire.

C’est seulement dans ces cas restrictifs qu’il est possible d’éviter une procédure judiciaire.

Celle-ci reste nécessaire en cas de carence du syndic.

Dans ce cas, deux régimes juridiques doivent être envisagés.

Soit on se trouve dans le cadre de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance, sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires, ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ».

Il s’agit du cas où une assemblée des copropriétaires a été réunie sans que ces derniers aient pu parvenir à désigner un syndic à la majorité légale.

Soit on se trouve dans le cadre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 selon lequel « dans tous les cas autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance, sur requête à la demande de tout intéressé, désigné un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

Ce texte s’applique lorsque le mandat du syndic en place est terminé, soit parce qu’il est arrivé à son terme, soit parce qu’il a démissionné, sans qu’ait été organisée une nouvelle assemblée générale, pour procéder à son remplacement ou à son renouvellement.

Ainsi, il convient d’apprécier chaque situation de fait pour déterminer s’il s’agit d’un simple empêchement du syndic, ou encore pour déterminer la nature de la carence de celui-ci.

En effet, la solution juridique sera variable selon les cas.

Le système actuel de responsabilité et d’assurances construction obligatoire découle de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 dite loi Spinetta , prise pour lutter contre la judiciarisation excessive de la réparation des désordres de construction qui découlait de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967.

Ce texte créé une responsabilité spécifique pour les constructeurs tout en laissant en place une responsabilité de droit commun subsidiaire. Il instaure également un système d’assurance obligatoire à double détente.

Ainsi, les constructeurs sont soumis à des responsabilités spécifiques (décennale, biennale et de parfait achèvement), tout comme à diverses responsabilités contractuelles et délictuelles de droit commun.

Les responsabilités spécifiques s’appliquent dès lors que sont réunies les conditions suivantes : un ouvrage, de construction, ayant fait l’objet d’une réception, un dommage, une imputabilité.

La responsabilité spécifique des constructeurs

La garantie décennale
La responsabilité décennale ne pourra être mise en œuvre que si le désordre est affecté de l’un des critères de gravité suivants prévus par l’article 1792 du Code civil : affectation de la solidité de l’ouvrage ou impropriété à sa destination ou encore affectation de la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

Les juges du fond sont souverains pour apprécier, en vertu des circonstances de fait, l’existence ou non d’une impropriété de destination ou d’une atteinte à la solidité.

Par ailleurs, la responsabilité décennale des constructeurs peut être recherchée en cas d’atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

En effet, aux termes de l’article 1792-2 du Code civil :

« La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent les éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert
Un élément d’équipement est considéré comme faisant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

La garantie biennale

Les dommages affectant des éléments d’équipement non indissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité ni à la destination de l’immeuble ne sont soumis qu’à une garantie biennale.

En effet, « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet », précise l’article 1792-3 du Code civil, « d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

La garantie de parfait achèvement

L’article 1792-6 du Code civil instaure une garantie de parfait achèvement « à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception et qui s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Toutefois, il convient d’être vigilant quant à la mise en œuvre de cette action qui doit être faite dans le délai d’un an suivant cette réception.

La responsabilité de droit commun des constructeurs

La responsabilité contractuelle de droit commun

La responsabilité de droit commun est donc une responsabilité subsidiaire applicable seulement dans les hypothèses où les conditions des garanties décennales et biennales ne sont pas réunies. En revanche, la garantie de parfait achèvement coexiste avec la responsabilité de droit.

La responsabilité délictuelle des constructeurs

Cette action est fondée sur les articles 1240 et 1241 du Code civil. Elle suppose la preuve des trois éléments classiques que sont la faute, le dommage et le lien de causalité.