Les pièges à éviter en matière d’indemnité au preneur sortant (art L 411- 69 et suivants du Code rural) :

I) le problème de la preuve :

« Selon l’article L411 –69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail »
Pour faciliter la preuve des améliorations, il est important que le locataire et le propriétaire établissent un état des lieux d’entrée au début du bail.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi autorise le fermier sortant à apporter la preuve par tout moyen (facture des travaux, attestation de témoins…)
La preuve peut encore résulter d’une comparaison entre les rendements des premières années du bail et ceux des dernières années.
Il est donc nécessaire de conserver l’ensemble des documents permettant de justifier des rendements : les pièces comptables, les analyses de sol lorsqu’elles existent …

II) Le problème de l’autorisation préalable du propriétaire bailleur :

Certains travaux d’amélioration ne peuvent donner lieu à indemnité du bailleur au profit du preneur que s’ils ont été réalisés avec l’accord du bailleur ; il s’agit en particulier des plantations et des constructions de bâtiments destinées à une production hors sol, les constructions de bâtiments d’habitation …
Lorsque l’autorisation est requise, elle doit être antérieure au commencement des travaux et elle doit être donnée sans équivoque.

III) Sur la question particulière des droits à produire :

Ouvrent droit à indemnité, les fumures et arrières fumures, les améliorations culturales et foncières telles qu’arasement de talus, aménagements parcellaires, les constructions et ouvrages incorporés au sol, les plantations elles-même.
S’est posée la question de savoir si les droits à produire tels que les quotas betteraviers, les quotas laitiers, les droits de plantation, étaient susceptibles d’ouvrir droit à indemnité.
A plusieurs reprises la Cour de cassation a jugé que ces différents droits à produire ne constituaient pas une amélioration susceptible de donner lieu à indemnité sur le fondement de l’article L 411 – 69 du Code rural.

IV) Sur le délai pour agir :

La loi d’avenir du 13 octobre 2014 a instauré un délai de forclusion relativement court à la charge du preneur sortant, pour solliciter une indemnité, sur le fondement de l’article L411-69 du code rural.
C’est ainsi que toute demande à titre d’indemnisation des améliorations apportées au fonds loués se prescrit par 12 mois à compter de la date de fin du bail, à peine de forclusion.

Le prix du bail

Le principe pour les baux ruraux est la fixation du prix du bail en monnaie dont les maxima et minima sont arrêtés par l’autorité administrative.

L’article L411-11 du Code rural précise que par dérogation à ce principe le loyer des terres sur des cultures viticoles peut être en monnaie.

Ces dispositions sont complétées par l’article R411-5 selon lequel « Sauf convention contraire entre les parties et pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles le montant en espèces du fermage est calculé selon le cours moyen, d’échéance à échéance, des denrées servant au calcul du prix du fermage. Le cours moyen est arrêté par le commissaire de la République du département sur avis de la commission consultative paritaire départementale. Il est publié au recueil des actes administratifs du département ».

Le contenu du bail

Afin d’éviter des incertitudes concernant la titularité des droits de plantation et leur sort en fin de bail, l’article R665-10 du Code rural précise que « En cas de fermage ou de convention de mise à disposition, l’autorisation de plantation peut être délivrée à la condition que le bail ou la convention considérés comportent une clause de dévolution des droits en fin de bail ou de mise à disposition. Le bail doit avoir été conclu pour une durée minimale de neuf ans ».

Les obligations respectives du preneur et du bailleur au titre des plantations

Les principes sont énoncés aux dispositions combinées des articles L415-8 du Code rural et de l’article 1719 alinéa 4 du Code civil dont il convient de rappeler les termes.

- Article L415-8 : « La commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l’article 1719 du code civil.
Le tribunal paritaire peut, le cas échéant, autoriser le preneur à faire exécuter les travaux incombant de ce fait au propriétaire, aux frais de celui-ci ».

- Article 1719 alinéa 4 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

A titre d’exemple, dans le département de la Marne et pour la vigne en appellation Champagne l’article 4 du contrat type de bail à ferme annexé à l’arrêté préfectoral du 4 septembre 2003 dispose ce qui suit :

« Lorsque la production moyenne triennale de la vigne tombera au-dessous des ¾ de la moyenne triennale correspondante de la commune, le bailleur sera tenu aux fins de reconstitution de la vigne de fournir matières et prestations extérieures, le locataire fournissant quant à lui sa main d’œuvre.

Le bailleur devra remplacer les ceps qui viendraient à périr, sauf au-delà de la 6ème feuille et sauf faute du locataire, le locataire fournissant la main d’œuvre.

Si la mort des ceps était due à la faute du preneur, celui-ci supporterait la totalité des frais de remplacement.

En cas de carence du bailleur, se prolongeant plus d’une année après mise en demeure non suivie d’effet, le preneur pourra à son initiative effectuer des travaux et demander au bailleur le remboursement des frais qui lui incombent en vertu des alinéas précédents ».

L’application de ces principes amène à distinguer trois situations :

a. l’obligation d’entretien qui incombe au preneur (entre plantation) sans entraîner amélioration du bien loué,

b. la plantation entreprise par le preneur relevant au moment de la sortie des dispositions des articles L411-69 et suivants du Code rural et permettant à celui-ci d’obtenir une indemnité au preneur sortant.

L’article L411-71 précise alors que l’indemnité est fixée comme suit :
« 2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations »

c. les plantations qui relèvent de l’obligation du bailleur au sens des dispositions des articles L415-8 du Code rural et 1719 du Code civil.

En ce cas si le preneur est obligé de se substituer au bailleur en raison de sa carence, il pourra solliciter une indemnisation pour les travaux qu’il a ainsi effectués au-delà des limites prévues à l’article L411-71 susvisé, cette indemnité ne relevant pas des dispositions des articles L411-69 et suivants du Code rural.

(Cass. Civ. III, 22 mars 2005, pourvoi n°04-11143
Cass. Civ. III, 28 septembre 2011, pourvoi n°10-14933)