Permis de construire : le Conseil d’État confirme l’annulation en raison de vices non régularisables
Publié le :
07/07/2025
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À l’occasion d’un projet de construction, toute demande de permis de construire doit être accompagnée d’un ensemble de pièces et d’informations permettant à l’autorité administrative de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme applicables.
Dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire portant sur la réalisation de 21 logements, le Conseil d’État a été saisi le 25 juin 2025 d’une question relative aux conditions dans lesquelles des vices affectant une autorisation d’urbanisme peuvent justifier son annulation sans que le juge ne soit obligé de surseoir à statuer pour permettre leur régularisation.
Dans l’affaire jugée, le maire avait accordé, par un arrêté en 2022, un permis de construire à une société civile de construction vente (SCCV), en vue d’édifier un ensemble de logements sur plusieurs parcelles. L’association syndicale libre du lotissement LEA et de nombreux riverains ont sollicité l’annulation de cette autorisation.
Le Tribunal administratif de la Réunion a fait droit à leur demande et annule l’arrêté litigieux pour excès de pouvoir.
La SCCV s’est alors pourvue en cassation devant le Conseil d'État.
Pour répondre à la question qui lui est posée, le Conseil d'État rejette le pourvoi de la société et confirme ainsi le raisonnement du Tribunal administratif, à savoir l’annulation du permis de construire au regard de trois vices principaux : l’absence des cotes du plan de masse, les exigences de l’article UB 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme et le raccordement à un réseau d’assainissement privé. Les juges ont alors énoncé que des vices insusceptibles de régularisation entachaient le permis de construire. Dès lors, le juge n’avait pas besoin de surseoir à statuer.
Tout en rappelant le principe selon lequel un vice entachant une autorisation d’urbanisme peut, dans certains cas, être régularisé, le Conseil d’État relève, à juste titre, qu’en ne recourant pas à la procédure du sursis à statuer, le Tribunal administratif a implicitement, mais nécessairement estimé que les irrégularités en cause étaient d’une gravité tellement importante qu’elles excluaient toute régularisation possible.
En l’espèce, les cotes du plan de masse n’étaient pas rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques naturels prévisibles, alors même que le projet se situait partiellement en zone inondable, en méconnaissance des dispositions de l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme. Cette omission était de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Dans un second temps, le chemin d’accès aux constructions projetées n’était ni équipé d’un trottoir ou d’un aménagement équivalent, ni d’une largeur supérieure à 5,50 mètres sur l’ensemble de son tracé, en violation des prescriptions de l’article UB 3.3 du règlement du plan local d'urbanisme.
Enfin, la SCCV ne produisait aucun élément de nature à démontrer que le réseau d’assainissement du lotissement LEA, auquel elle prévoyait de raccorder les logements, disposait d’une capacité suffisante pour accueillir les eaux usées générées par 21 habitations supplémentaires ni qu’un droit d’accès à ce réseau existait, en méconnaissance de l’article UB 4.2 du même règlement.
Référence de l’arrêt : Arrêt du Conseil d'État du 25 juin 2025, 10ème chambre, n°493247
Historique
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