Identification des pièges en matière de droit de Préemption


Les Communes sont souvent amenées à exercer un droit de préemption urbain ou un droit de préemption en ZAD en application des articles L 210-1, 213-1 à L 213-18 et R 213-1 et R 213-26 du Code de l’Urbanisme, en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’opérations répondant aux objectifs suivants :

  • mettre en œuvre une politique de l’habitat,
  • organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités touristiques,
  • favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
  • réaliser des équipements collectifs
  • lutter contre l’insalubrité,
  • sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti,
  • Constituer des réserves foncières.

Les praticiens constatent qu’assez souvent, les décisions de préemption ne sont pas régulièrement mises en œuvre du fait d’un certain nombre de pièges à éviter :

1) Les modalités à respecter dans le délai de réponse de deux mois pour prendre la décision a compter de la réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) :

1°) Ne pas oublier de transmettre la DIA à la Direction des Services Fiscaux ; En outre, l’avis du Service des Domaines est obligatoire dès lors que le prix notifié dans la DIA dépasse le montant de 30489,80 € , ou quelque soit le prix lorsque l’immeuble est situé en droit de préemption urbain renforcé ou en ZAD.
Il s’agit d’une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d’illégalité la décision de préemption (Conseil Etat 22 février 1995 Commune de VILLE LA GRAND, requête n° 122395).

2°) A moins que le Conseil Municipal ait délégué l’exercice du droit de préemption au Maire, celui-ci doit délibérer sur la décision de préemption et sa décision doit être suffisamment motivée par une référence concrète à une action ou une opération d’aménagement ; ainsi, est insuffisamment motivée la délibération d’un Conseil Municipal décidant « la constitution d’une réserve en vue de la réalisation d’équipements d’intérêt général » (Conseil Etat 2 mars 1992 Requête n° 95617 Ville D’ANNEMASSE /SARL OMNIUM de gestion d’études et de réalisations immobilières).

3°) La décision de préemption du Maire, lorsqu’il l’exerce par délégation de son Conseil Municipal, doit pareillement être motivée, celui-ci par exemple ne pouvant se contenter de la seule référence d’une mise en œuvre de la politique locale de l’habitat (Voir Conseil Etat avril 1994 Requête n° 21660 Commune d’ARGENTEUIL / Dame ABDESSLEM et SARL SOGIN) ; pareillement, a été jugée insuffisante la seule motivation par référence à « la rénovation du quartier » (Conseil Etat 29 juin 1992 Requête n° 112678 Ville de GRAND QUEVILLY).

4°) Non seulement le titulaire du droit de préemption ne dispose que de deux mois pour notifier sa décision au propriétaire (article R213-7) mais encore la décision de préempter doit elle-même être exécutoire à l’intérieur de ce délai, ce qui signifie que dans le même délai, il est impératif qu’elle soit transmise, dans le cadre du contrôle de légalité, qu’il s’agisse de la délibération du Conseil municipal ou de la décision prise sur délégation par le Maire (Tribunal administratif d’ORLEANS 30 MARS 1993 CLEMENT , JCP éd N, 1994, II, p146) ; la jurisprudence de l’ordre judiciaire considère qu’en ce cas, il y a lieu, même sans avoir à se prononcer sur la légalité de l’acte, de considérer que la Commune n’a pas exercé son droit de préemption et qu’elle doit être réputée y avoir renoncé (Cass Civ 3ème, 8 nov.1995, Commune de BORDES SUR ARISZE N°93, 1968 Juris-data n°003104).

5°) Une très grande rigueur s’impose concernant le prix auquel il est préempté :
La lettre d’une Commune ne comportant aucune offre de prix mais seulement une référence à la demande d’estimation faite aux Domaines, ne saurait constituer une décision d’exercice du droit de préemption (PARIS, 2ème Chambre, B, 14 juin 1990, Ville de CACHAN / THENON, n° 8911918).
Ainsi, la Commune doit indiquer clairement, soit sa décision de préemption au prix notifié, soit son offre d’acquérir à un prix qu’elle doit préciser.

2) Les pièges à éviter postérieurement à la décision de préemption :

1°) Dans le cadre de la fixation judiciaire du prix
Elle est nécessaire lorsqu’il y a désaccord entre le prix demandé par le propriétaire et celui offert par le titulaire du droit de préemption.
Si ce dernier ne renonce pas à l’exercice de son droit, il doit saisir dans le délai de 15 jours à compter de la réponse du propriétaire, le Juge de l’Expropriation.
Or, à défaut de procéder à cette saisine dans ce délai, la commune est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption (PARIS Chambre des Expropriations, 8 mars 1990, Commune de SUZY EN BRIE, Dalloz 1991, Sommaire P.60).

2°) En ce qui concerne l’affectation du bien préempté :
Si, dans les 10 ans qui suivent l’acquisition, le titulaire du droit de préemption entend utiliser le bien à d’autres fins que celles prévues à l’article L 210-1 du Code de l’Urbanisme, il doit informer les anciens propriétaires ; ces derniers disposent d’un délai de deux mois pour accepter de racheter le bien au prix proposé ou renoncer au rachat du bien ou encore demander le rachat du bien à un prix qu’ils proposent.
A défaut de respecter ces dispositions permettant de purger le droit de rétrocession des anciens propriétaires, le titulaire du droit de préemption risque une action en dommage et intérêts.

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