IDENTIFICATION DES PIEGES EN MATIERE DE POLICE DES EDIFICES MENACANT RUINE (ARTICLES L 511-1 A 511-4 ET 511-1 ET SUIVANTS DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION) :
I/ NECESSITE D’APPRECIER CORRECTEMENT LA SITUATION DE FAIT AVANT LA MISE EN ŒUVRE DES POUVOIR DE POLICE DU MAIRE :
1°) Diagnostic concernant l’état de l’immeuble :
Il convient d’apprécier le danger réel que représente l’immeuble, constitutif d’une véritable menace pour l’ordre public ; peu importe à cet égard que le danger menace la voie publique ou des éléments qui en sont éloignés puisqu’il s’agit de protéger également les occupants, les personnes susceptibles d’y pénétrer, le voisinage…
Même si nous ne connaissons pas de jurisprudence sur ce point, on ne peut exclure, pour le Maire, le risque pénal, en cas de carence de sa part, d’une mise en œuvre à son encontre, de poursuites pour mise en danger délibérée d’autrui (article 223-1 du Nouveau Code Pénal).
2°) Détermination des propriétaires de l’immeuble menaçant ruine :
En pratique, les services des collectivités ont souvent des difficultés pour déterminer les propriétaires en matière d’indivision, en particulier à la suite d’un décès.
Un travail préalable d’identification est important, en sollicitant le service du cadastre ou celui des hypothèques, en interrogeant le notaire chargé de la succession…
En effet, la procédure doit être poursuivie à l’égard de l’ensemble des indivisaires, faute de quoi elle risquera d’être annulée (voir comme illustration de ces difficultés : Arrêt Conseil Etat 12 oct. 1984, Dame HIRSCH et AUTRES, Requêtes n° 87636, 87728 et 87743).
3°) Détermination du cadre juridique de l’intervention du Maire :
Pour que le Maire puisse intervenir dans le cadre de la police spéciale des édifices menaçants ruines, la cause du péril ne doit pas être étrangère à l’immeuble ; il ne peut s’agir en conséquence d’accidents naturels tels qu’un éboulement ou un affaissement de terrain, une inondation…
Lorsqu’au contraire, la cause du péril est étrangère à l’immeuble, le Maire agit dans le cadre de pouvoirs de police générale qu’il tient de l’article L 2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales.
La jurisprudence considère ainsi que ces deux procédures ne sont pas cumulatives, les dispositions de l’article L 2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales n’étant pas applicables lorsque le danger que faisait courir à la sécurité publique l’état du bâtiment, n’est pas la conséquence d’une cause extérieure à l’immeuble, le Maire devant alors observer les dispositions prescrites par les articles L 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (Cour de cassation 1ère Civile, 11 fév. 1997, Bull n°58).
4°) Détermination du choix entre la procédure de péril imminent (article L 511-3) et la procédure de péril ordinaire :
La procédure de péril imminent sera choisi en cas de menace immédiate pour la sécurité publique, en vue de mettre en œuvre des mesures provisoires.
Pour cette raison, il ne peut être exigé dans ce cadre la démolition de l’immeuble.
Par contre, peuvent être prescrits dans le cadre de cette procédure, la démolition d’éléments dangereux tels que cheminées ou balcons, ou même démolition partielle d’un mur, ou la dépose de tuiles restant sur une couverture (Voir Cour Cass. 23 févr.1988, Bull. n°51).
II DEROULEMENT DES PROCEDURES MISES EN ŒUVRE :
1°) Procédure de péril ordinaire :
Le Maire doit d’abord prendre l’arrêté de péril par lequel il met en demeure le propriétaire de réparer ou de démolir dans un délai qu’il fixe.
En cas d’inaction du propriétaire, un expert désigné par le Maire examine l’état du bâtiment et établit un rapport immédiatement communiqué au Tribunal Administratif ; celui-ci va prescrire les travaux de réparation nécessaires ou ordonner la démolition, sans toutefois pouvoir prescrire des mesures qui n’auraient été ni fixées dans l’arrêté de péril, ni sollicitées par le propriétaire (Conseil d’Etat 22 juin, Consorts CHEVALIER TEDESCHI).
Lorsque c’est par contre le propriétaire qui attaque l’arrêté de péril dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir, le Tribunal peut seulement annuler ou confirmer celui-ci sans pouvoir le reformer (Conseil d’Etat 6 oct. 1967 HOUILLERES DU NORD, n° 720).
2°) Procédure de péril imminent :
En ce cas, la compétence appartient au juge de l’ordre judiciaire dans le cadre de l’article L 511-3 selon lequel :
« Après avertissement au propriétaire, le Maire provoque la nomination par le juge du tribunal d’Instance, d’un homme de l’art qui est chargé d’examiner l’état du bâtiment dans les 24 heures qui suivent sa nomination ».
Au vue de ce rapport, le maire pourra prendre son arrêté fixant les mesures pour faire cesser le péril imminent, lorsque l’urgence procède des conclusions du rapport de l’expert.
L’arrêté pris par le Maire pourra lui-même faire l’objet d’un recours devant le Tribunal Administratif.
Ainsi, les différentes procédures mises en œuvre sont relativement complexes et nécessitent que les collectivités s’entourent des conseils éclairés de juristes.
Tout défaut dans la procédure est susceptible de retarder l’exécution des travaux nécessaires ; en outre, des travaux irrégulièrement exécutés par la Commune seraient constitutifs de voies de fait et l’empêcheraient de recouvrir leur montant auprès du propriétaire.
