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Précautions à prendre en matière d’affichage sur le terrain du permis de construire, d’aménager, ou de démolir

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Il s’agit de purger le délai de recours contentieux de 2 mois dont bénéficient les tiers et qui court à compter « du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain… » selon les termes de l’article R 600-2 du Code de l’Urbanisme.

L’intérêt de cette formalité reste entier malgré le décret du 5 janvier 2007 qui a instauré l’article R 600-3 selon lequel le délai, à défaut d’affichage, expire un an après l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.

En effet, il est important que le délai de recours soit purgé avant le début de la construction et non après son achèvement.

Il convient de s’arrêter un instant sur la notion de « tiers » auxquels s’appliquent ces formalités.

Bien évidemment, il ne s’agit pas du pétitionnaire lui-même qui dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification qu’il reçoit, par lettre recommandée avec accusé de réception, en cas de refus ou de permis assorti de prescriptions, ou de participations financières, conformément à l’article R 424-10 du Code de l’Urbanisme (il est à noter qu’en application du décret du 27 février 2014, il est possible pour les mairies de procéder par voie de courrier électronique depuis le 7 novembre 2016).

Le tiers n’est pas non plus la commune, comme l’a rappelé l’arrêt du Conseil d’Etat du 9 mars 2016 (requête n° 384 341).

Il s’agit de l’hypothèse prévue à l’article L422-2 du Code de l’Urbanisme selon laquelle le permis est délivré par le Préfet dans une commune non dotée d’un Plan Local d’Urbanisme et en cas de désaccord entre le maire et le responsable du service de l’Etat qui a procédé à l’instruction.

La commune peut elle-même former un recours contre la décision du Préfet.

Le Conseil d’Etat juge alors que :

  • la commune ne peut pas être regardée comme un tiers,
  • elle ne peut pas se prévaloir du défaut d’affichage sur le terrain,
  • le délai de 2 mois court à compter de la transmission du permis par le Préfet à la commune aux fins d’affichage en mairie.

1) Première précaution : renseigner lors de l’affichage toutes les mentions obligatoires :

L’article A 424-15 du Code de l’Urbanisme rappelle que l’affichage est à l’initiative du bénéficiaire sur le terrain du projet et par un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm.

Les renseignements sont de deux natures.

A – Sur les caractéristiques du projet :

Selon l’article A424-16 du Code de l’Urbanisme :
« Le panneau prévu à l’article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il indique également, en fonction de la nature du projet :
a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir. »

Sur cette question, la jurisprudence du Conseil d’Etat est pragmatique.

Elle est exigeante concernant les renseignements sur le projet proprement dit, tels :

  • l’indication de la hauteur (Conseil d’Etat, 6/07/2012, req. n° 339 883),
  • la surface du plancher (Conseil d’Etat, 22/09/2014 req. n° 361 715).

Dans ces cas, ces mentions sont considérées substantielles et à défaut de figurer sur le panneau d’affichage, le délai de recours contentieux n’est pas susceptible de courir.

Par contre, la jurisprudence apparaît bienveillante pour les renseignements « périphériques », tels que :

  • le nom du bénéficiaire (Conseil d’Etat, 14/11/2003, req. n° 254 003),
  • la superficie du terrain d’assiette,
  • le défaut d’indication d’adresse de la mairie, « eu égard à la faible taille de l’agglomération » (CAA LYON, 19/02/2013).

Dans ce cas, l’omission ou l’inexactitude ne sera pas considérée comme suffisante pour priver l’affichage de sa portée quant au déclenchement du délai de recours des tiers.

B – Sur le droit de recours :

Il s’agit de l’article A 424-17 du Code de l’Urbanisme selon lequel le panneau d’affichage comprend la mention suivante :
« Droit de recours :
" Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
" Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »

Ainsi, sont envisagées ici deux informations :

a) le délai de recours contentieux lui-même ;

Il s’agit, selon le Conseil d’Etat, d’une formalité substantielle, pour faire courir le délai de recours (Conseil d’Etat, 1/07/2000, req. n° 330 702).

Toutefois, un arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2016 (req. n° 375 132) a fait application de la théorie de la connaissance acquise.

Il s’agit de l’hypothèse selon laquelle un tiers avait fait un recours administratif préalable auprès du maire de la commune, mais il n’avait engagé son recours contentieux que plus de deux mois après le rejet de son recours administratif.

Le Conseil d’Etat considère alors que « la mise en œuvre du recours administratif préalable montre qu’il (le tiers) a connaissance de la décision de permis de construire ayant en conséquence pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences de l’article A424-17 ».

b) l’obligation de notifier dans le délai de 15 jours, en application de l’article R 600-1 du Code de l’Urbanisme, la mise en œuvre d’un recours administratif ou contentieux :

Cette prescription relative au contenu du panneau d’affichage est également rappelée à l’article R 424-15 du Code de l’Urbanisme.

Selon un avis du Conseil d’Etat du 19 novembre 2008, la sanction ici est seulement de rendre inopposable la formalité de l’article R 600-1 et donc l’irrecevabilité tirée de la méconnaissance de ces dispositions ; par contre, cette omission n’empêchera pas le déclenchement du recours contentieux.

2) Précautions relatives à l’implantation de l’affichage :

L’article R 424-15 du Code de l’Urbanisme précise qu’il s’agit d’un affichage sur le terrain, d’une manière visible de l’extérieur.

Ces prescriptions paraissent simples.

Toutefois, elles peuvent devenir contradictoires lorsqu’il s’agit d’un terrain qui n’est pas desservi par une voie ouverte au public, de sorte qu’un affichage sur le terrain serait invisible de l’extérieur.

Pour répondre à cette problématique, le Conseil d’Etat a rendu un arrêt le 27 juillet 2015, particulièrement intéressant (req. n° 370 846).

Ainsi, il définit trois hypothèses :

  • quand le terrain est desservi par une voie publique, l’affichage doit être visible de cette voie publique,
  • quand le terrain n’est pas desservi par une voie publique, mais par une voie privée ouverte à la circulation du public, l’affichage doit être visible de cette voie privée,
  • quand le terrain n’est pas desservi par de telles voies « seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public, la plus proche du terrain, fait courir le délai de recours à l’égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres ».

Ainsi, dans cette dernière hypothèse, on privilégie la visibilité du panneau d’affichage à l’implantation sur l’assiette du terrain proprement dit.

En conclusion :

La formalité de l’affichage apparaît particulièrement importante.

Pour cette raison, il appartient au pétitionnaire de se ménager la preuve de l’affichage continu pendant au moins 2 mois sur le terrain ; c’est ici qu’un constat d’huissier peut être utile, à la fois le premier et le dernier jour du délai.


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