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Les pièges à éviter en matière d’indemnité au preneur sortant

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Les pièges à éviter en matière d’indemnité au preneur sortant (art L 411- 69 et suivants du Code rural) :

I) le problème de la preuve :

« Selon l’article L411 –69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail »
Pour faciliter la preuve des améliorations, il est important que le locataire et le propriétaire établissent un état des lieux d’entrée au début du bail.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi autorise le fermier sortant à apporter la preuve par tout moyen (facture des travaux, attestation de témoins…)
La preuve peut encore résulter d’une comparaison entre les rendements des premières années du bail et ceux des dernières années.
Il est donc nécessaire de conserver l’ensemble des documents permettant de justifier des rendements : les pièces comptables, les analyses de sol lorsqu’elles existent …

II) Le problème de l’autorisation préalable du propriétaire bailleur :

Certains travaux d’amélioration ne peuvent donner lieu à indemnité du bailleur au profit du preneur que s’ils ont été réalisés avec l’accord du bailleur ; il s’agit en particulier des plantations et des constructions de bâtiments destinées à une production hors sol, les constructions de bâtiments d’habitation …
Lorsque l’autorisation est requise, elle doit être antérieure au commencement des travaux et elle doit être donnée sans équivoque.

III) Sur la question particulière des droits à produire :

Ouvrent droit à indemnité, les fumures et arrières fumures, les améliorations culturales et foncières telles qu’arasement de talus, aménagements parcellaires, les constructions et ouvrages incorporés au sol, les plantations elles-même.
S’est posée la question de savoir si les droits à produire tels que les quotas betteraviers, les quotas laitiers, les droits de plantation, étaient susceptibles d’ouvrir droit à indemnité.
A plusieurs reprises la Cour de cassation a jugé que ces différents droits à produire ne constituaient pas une amélioration susceptible de donner lieu à indemnité sur le fondement de l’article L 411 – 69 du Code rural.

IV) Sur le délai pour agir :

La loi d’avenir du 13 octobre 2014 a instauré un délai de forclusion relativement court à la charge du preneur sortant, pour solliciter une indemnité, sur le fondement de l’article L411-69 du code rural.
C’est ainsi que toute demande à titre d’indemnisation des améliorations apportées au fonds loués se prescrit par 12 mois à compter de la date de fin du bail, à peine de forclusion.


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