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Les garanties légales

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Les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la décennale, dites garanties légales, commencent à courir au jour de la réception des travaux, c’est-à-dire « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil).
Les garanties légales sont d’ordre public et aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre. Une clause restrictive insérée dans un contrat serait donc sans effet. En revanche, les parties peuvent décider de soumettre conventionnellement à la responsabilité décennale certains travaux exclus de son champ d’application.

La garantie de parfait achèvement

Définie à l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres (malfaçons et/ou défaut de conformité) :

  • apparents qui ont donné lieu à des réserves au procès-verbal de réception, quel que soit leur degré de gravité (il peut s’agir de désordres esthétiques),
  • révélés dans l’année de la réception à condition qu’ils aient été signalés au maître de l’ouvrage par voie de notification écrite sous peine de forclusion. En revanche, ne sont pas pris en compte les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage.

L’entrepreneur doit être averti par courrier recommandé des désordres constatés.
Si l’entrepreneur refuse d’effectuer les travaux de reprise ou s’il ne sont pas exécutés dans les délais, la loi autorise l’acquéreur à demander par voie de justice que les travaux soient exécutés par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante.
L’acquéreur doit saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) en référé pour obtenir l’autorisation de procéder ainsi.
Si les dommages réservés ne sont pas réparés, la défaillance du constructeur ou de l’entrepreneur est constatée.
Dans ce cas, le garant met en demeure le constructeur d’exécuter les travaux ou désigne un autre professionnel pour effectuer les travaux de reprise.
Mais, d’une manière générale, on constate que pour les dommages réservés, rares sont les acquéreurs qui ne sont pas satisfaits.
En effet, lorsque la réception est faite avec réserves pour non-conformité avec les prévisions du contrat, l’acquéreur consigne le solde du prix (5 %).
Cette somme n’est débloquée qu’une fois les travaux effectués (article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation).

La garantie de bon fonctionnement

Elle couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d’équipement qui ne forment pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert et qui sont donc dissociables et démontables de la construction.
Sont considérés comme dissociables de la construction les éléments d’équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement s’effectuent sans détériorer leur support.
C’est le cas notamment des revêtements de peinture, d’un faux plafond, etc.
Cette garantie pèse sur les constructeurs et s’applique pendant deux ans à compter de la réception.
L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble à construire.
Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement.
Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre tous les dommages d’une certaine gravité. Il s’agit des désordres :

  • qui compromettent la solidité de l’ouvrage (dommage affectant une cheminée extérieure par exemple) ;
  • qui affectent l’ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendant impropre à sa destination (défaut d’étanchéité par exemple) ;
  • qui affectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable de la construction (carrelages à refaire par exemple).

Un promoteur peut refuser de faire jouer les garanties si les vices étaient apparents à la livraison et n’ont pas été signalés.
En effet, la livraison sans réserve exonère le vendeur de toute responsabilité ou garantie pour les vices et défauts de conformité qui étaient apparents à la livraison.
Toutefois, il faut savoir que les vices ou défauts de conformité sont toujours présumés cachés à la réception.
Le vendeur devra donc prouver que le vice était apparent pour l’acquéreur au jour de la livraison pour refuser de faire jouer la garantie.
De même, si les désordres sont signalés hors des délais prévus par la loi, les garanties ne pourront plus être invoquées.


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