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Le Syndic de copropriété : carence ou empêchement

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La loi n°2014/366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) ou encore appelée loi Cécile DUFLOT nous donne l’occasion de faire le point sur la lancinante question de la carence ou de l’empêchement du syndic de copropriété.

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

  • soit, après nomination d’un syndic provisoire, il n’y a pas eu d’assemblée, dans le délai d’un an de la naissance de la copropriété, pour ratifier sa nomination ;
  • soit l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pu se mettre d’accord sur la désignation d’un nouveau syndic, selon les règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • soit le mandat du syndic, dont la durée maximale est de trois ans renouvelable, est venu à expiration sans qu’un vote procédant à son renouvellement ou à son remplacement soit intervenu ;
  • soit le syndic en exercice a présenté sa démission ;
  • soit encore il n’est pas en mesure d’exercer ses fonctions, par suite de son décès, de l’ouverture d’une procédure collective en ce qui le concerne, etc…

La solution pour pourvoir à ces difficultés est complexe dès lors que les situations sont elles-mêmes multiples.

La loi ALUR a cherché timidement à apporter quelques solutions.

En premier lieu, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, prévoit à l’avant dernier alinéa que « le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois ».

Ceci doit être de nature à permettre l’organisation d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, pour procéder à son remplacement en temps utile.

Le même article 18 dans son alinéa précédent a également été complété avec la disposition suivante :

« En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. »

Ainsi, le texte distingue le cas d’empêchement et le cas de carence.

On considère traditionnellement que la situation « d’empêchement » regroupe les hypothèses dans lesquelles le syndic est dans l’impossibilité d’accomplir sa mission, telles que maladie, accident, perte de garantie financière ou de carte de gestion, liquidation judiciaire.

C’est seulement dans ces cas restrictifs qu’il est possible d’éviter une procédure judiciaire.

Celle-ci reste nécessaire en cas de carence du syndic.

Dans ce cas, deux régimes juridiques doivent être envisagés.

Soit on se trouve dans le cadre de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance, sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires, ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ».

Il s’agit du cas où une assemblée des copropriétaires a été réunie sans que ces derniers aient pu parvenir à désigner un syndic à la majorité légale.

Soit on se trouve dans le cadre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 selon lequel « dans tous les cas autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance, sur requête à la demande de tout intéressé, désigné un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

Ce texte s’applique lorsque le mandat du syndic en place est terminé, soit parce qu’il est arrivé à son terme, soit parce qu’il a démissionné, sans qu’ait été organisée une nouvelle assemblée générale, pour procéder à son remplacement ou à son renouvellement.

Ainsi, il convient d’apprécier chaque situation de fait pour déterminer s’il s’agit d’un simple empêchement du syndic, ou encore pour déterminer la nature de la carence de celui-ci.

En effet, la solution juridique sera variable selon les cas.


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